ZEBとは？意味・仕組みをわかりやすく解説

ZEBの定義

ZEBとは、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル） の略称で、「ゼブ」と読みます。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物です。

経済産業省資源エネルギー庁「ZEBロードマップ検討委員会とりまとめ」（平成27年12月）では、ZEBを次のように定義しています。

「先進的な建築設計によるエネルギー負荷の抑制やパッシブ技術の採用による自然エネルギーの積極的な活用、高効率な設備システムの導入等により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギー化を実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、エネルギー自立度を極力高め、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した建築物」

この定義を踏まえ、ZEB導入を検討する上で押さえておきたいポイントが2つあります。

• 「電気代削減」にとどまらない建物価値の向上
  ZEB化によって期待できる効果は、光熱費の削減だけではありません。エネルギー価格の変動リスクの低減、快適性や生産性の向上、環境性能の可視化、不動産価値や企業価値の向上など、建物と企業経営の両面に長期的な価値をもたらします。
• 「完全ゼロ」より「ZEB Ready」が現実的なゴール
  「ZEB＝完全にエネルギーゼロの建物」と思われがちですが、普及の主役はZEB Readyです。太陽光発電なしでも省エネだけで基準値比50%削減を達成するこの水準は、国が「2030年までに新築建築物の平均でZEB Ready相当」を目標として掲げる現実的なラインです。

ZEBが注目されている背景（脱炭素・カーボンニュートラル）

ZEBが注目される最大の背景は、脱炭素・カーボンニュートラルへの取り組みです。

カーボンニュートラルを実現するためには、業務部門（事務所ビル、商業施設などの建物）のCO2削減が重要です。環境省「ZEB普及目標とロードマップ」によると、業務部門からのCO2排出量は2019年度時点で我が国全体の約2割程度を占めており、1990年度以降の経済成長（実質GDP28%増）に対して、産業部門のCO2排出量が24%減少した一方で、業務部門は48%増と大幅に増加していることが指摘されています。

このように、業務部門は他部門に比べ増加が顕著であることから、徹底的な省エネルギーの推進と再生可能エネルギーの活用によるCO2削減が我が国にとって重要な課題となっています。 こうした状況を受け、建物が置かれる環境そのものが大きく変わりつつあり、特に企業活動において環境の負荷低減が求められる場合には、ZEB化への対応は企業にとって避けられない流れとなっています。

こうした背景から、2021年10月に閣議決定された地球温暖化対策計画では、2030年度に温室効果ガス排出量を2013年度比46%削減するという中期目標と部門別内訳が示されており、業務部門においてはエネルギー起源CO2排出量を同年度比51％削減するといった、家庭部門の66%に次いで厳しい目標が設定されています。

日本におけるZEB政策と普及目標

経済産業省「ZEBロードマップとりまとめ」によると、我が国の第4次エネルギー基本計画（2014年4月閣議決定）において、「建築物については、2020年までに新築公共建築物等で、2030年までに新築建築物の平均でZEBの実現を目指す」とする政策目標が掲げられました。
さらに、環境省「ZEB普及目標とロードマップ」によると、建築物については「2050年のカーボンニュートラル実現の姿を見据えつつ、2030年に目指すべき建築物の姿としては、現在、技術的かつ経済的に利用可能な技術を最大限活用し、新築される建築物についてはZEB基準の水準の省エネルギー性能が確保されていることを目指す」ことが目標として掲げられています。

加えて、「今後予定する新築事業については原則ZEB Oriented相当以上としつつ、2030年度までに、新築建築物の平均でZEB Ready相当となることを目指す」ことも閣議決定されており、ZEBへの取り組みは官民を挙げて加速しています。
制度面でも、環境省「ZEB普及目標とロードマップ」によると、国土交通省・経済産業省・環境省の傘下に「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策のあり方検討会」が、内閣官房の傘下に「国・地方脱炭素実現会議」が設置され、住宅・建築物における脱炭素化の方向性や地域主体による公共建築のZEB化促進について議論が進められてきました。こうした取り組みは、環境省・経済産業省・国土交通省の3省連名で公表された2024年度版ZEBパンフレット「ビルは"ゼロ・エネルギー"の時代へ」にも示されており、ZEBが省庁横断的な重要政策として位置づけられていることがわかります。

ZEBとZEHの違い（住宅とビル）

ZEBとZEHの最大の違いは、対象とする建物の種類です。

ZEBは「Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）」の略称で、オフィスビル・商業施設・学校・病院・工場といった非住宅建築物を対象とした制度です。経済産業省資源エネルギー庁「ZEBロードマップ検討委員会とりまとめ」（平成27年12月）においても、ZEB政策の対象範囲は「新築建築物とし、新築戸建住宅は含まない」と明記されています。

一方のZEHは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称で、戸建住宅や集合住宅（ZEH-M）を対象とした制度です。国土交通省「ZEH・LCCM住宅の推進に向けた取組」では、ZEHを「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」と定義しています。

用途や建物の種類によって導入すべき制度が異なる場合があるため、目的に応じて適切に選択することが重要です。

ZEB・ZEHの目的の違い

ZEBとZEHは、どちらも2050年カーボンニュートラルの実現を大きな目標に掲げていますが、それぞれが担う役割には違いがあります。

ZEBは主に業務部門のCO2削減を担う制度です。環境省「ZEB普及目標とロードマップ」によると、業務部門からのCO2排出量は我が国全体の約2割を占めており、1990年度以降で48%増と他部門に比べて増加が顕著です。こうした背景から、企業や公共機関が保有するビルの省エネ性能を高め、エネルギー消費を削減することが、ZEBの中心的な目的となっています。

加えて、エネルギー自立度を高めることによるBCP（事業継続計画）性能の向上や、ESG投資・SDGsへの対応といった企業経営上のメリットも期待されています。

ZEHは主に家庭部門のCO2削減と住環境の向上を担う制度です。居住者が日常生活の中で光熱費を削減しながら、断熱性能や省エネ性能の高い快適な住環境を実現することが主眼に置かれています。 このように、ZEBとZEHは「エネルギー収支ゼロ」という共通のゴールを持ちながらも、対象建物・制度設計・主な担い手がそれぞれ異なる、建築分野の両輪となる制度です。

どちらも建物性能の底上げを通じて脱炭素社会の実現を後押しする、重要な取り組みといえます。

ZEB

4段階の最上位に位置する、最も高いZEB水準です。年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスとなる建築物として評価され、省エネのみで基準値から50%以上削減したうえで、再生可能エネルギーを含めて100%以上の削減を達成する必要があります。

省エネと創エネの両方を最大限に活用する必要があるため、ZEB評価の中でも最も実現難易度が高く、特に太陽光発電パネルを設置できる屋上面積が限られる大規模建築物では達成が難しい場合もあります。

Nearly ZEB

「ZEB」に限りなく近い建築物として位置づけられる水準です。 Readyの省エネ要件（省エネのみで50%以上削減）を満たした上で、再生可能エネルギーを加えて75%以上100%未満の削減を達成することが求められます。

完全ZEBの達成が難しい建物でも、省エネ性能を確保したうえで再生可能エネルギーを導入することで、上位水準として評価される点が特徴です。

ZEB Ready

ZEBを見据えた先進建築物として評価される水準です。外皮の高断熱化および高効率な省エネルギー設備の導入により、再生可能エネルギーを除いた省エネのみで基準値から50%以上の削減を達成することが要件となります。

創エネ設備の導入は必須ではないため、設置条件が整わない建物でも取り組みやすく、ZEB評価の中でも最も普及している区分です。実際に日本の認証件数でも大きな割合を占めており、2030年に向けた普及目標として「新築建築物の平均でZEB Ready相当」が掲げられています。

ZEB Oriented

4段階の中で最も入門的な水準で、延べ面積10,000㎡以上の大規模建築物を対象とした区分です。ZEB Readyを見据えた建築物として、外皮の高性能化や高効率省エネ設備に加え、未評価技術（現行の評価プログラムでは評価されていない先進的な省エネ技術）の導入が求められます。削減率の要件は用途によって異なり、事務所・学校・工場等は40%以上、ホテル・病院・百貨店等は30%以上の削減が必要です

大規模建築物はエネルギー消費量への影響が大きいことから、ZEB Orientedはこうした建物のZEB化を段階的に後押しするために設けられた区分です。

光熱費などエネルギーコスト削減

ZEB導入がもたらす最大の恩恵のひとつが、光熱費をはじめとするエネルギーコストの削減です。省エネ技術で消費エネルギーを大幅に減らし、太陽光発電などの創エネ設備で自らエネルギーを生み出すことで、外部から購入するエネルギー量を継続的に抑制できます。

経済産業省のZEB実証事業における改修事例では、年間のランニングコストが約38%削減された事例も報告されています。特に、エネルギー価格が変動しやすい昨今の経済環境において、自ら発電・消費できるエネルギー自立度の高い建物は、将来のコスト変動リスクへの備えとしても評価されています。

初期投資は必要ですが、長い目で見れば光熱費削減による投資回収が期待できる点も、ZEBが企業・公共機関から注目される理由のひとつです。

ESG・環境経営への貢献

ZEBは、企業の環境経営やESG（環境・社会・ガバナンス）への取り組みとして高い評価を得られる施策です。

脱炭素社会の実現に向けた機運が高まる中、投資家や取引先・消費者から環境への取り組みに対する関心は年々高まっています。ZEBの導入は建物のCO2排出量を大幅に削減することから、SDGs目標への貢献、RE100への参加を検討する企業のエネルギー戦略とも親和性が高く、CSR・サステナビリティ報告書における具体的な実績として示すことができます。

また、建物を自社で保有するオーナー企業にとっては、環境不動産としての評価向上にも直結します。ESG投資の拡大により、環境性能の高い建物を保有していることが企業評価の一要素として認識されつつある現在、ZEB化は単なる省エネ対策にとどまらず、企業価値向上への投資として位置づけることができます。

災害時のレジリエンス強化

ZEBは、災害時の事業継続能力（BCP：Business Continuity Plan）を高める建物としても評価されています。
太陽光発電、蓄電池、自立運転機能、非常用電源回路などを適切に組み合わせることで、停電時にも必要な設備へ一定の電力を供給し、建物の事業継続性を高めることができます。大規模停電が発生した場合に、通常の建物では業務の継続が困難になる一方で、ZEBではエネルギーの自立化によって事業継続を支えることができます。

経済産業省「ZEBロードマップ検討委員会とりまとめ」においても、「エネルギーの自立化に伴うBCP性能の向上」がZEB化の重要な便益のひとつとして明示されており、近年の気候変動による自然災害の頻発化を背景に、この観点からZEBへの関心が高まっています。公共施設や医療機関など、災害時に地域の拠点となる建物において特に有効な特性です。

不動産価値・企業イメージ向上

ZEB建築は、従来の建物と比べて不動産としての資産価値や企業イメージの面でも優位性を持ちます。

省エネ性能の高い建物はBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）などの認証制度において高評価を得やすく、テナント誘致や入居率の維持・向上に有利に働くことが期待されます。光熱費を抑えられる高性能ビルへの入居ニーズは、特にESGを重視する企業テナントから高まっており、ZEB認証を取得した建物はオフィス選定の選択肢として競争力を持ちます。

また、自社ビルをZEB化することは、環境問題への取り組みとして広く発信できる明確なアクションです。経済産業省の審議会資料でも「CSR・企業価値向上」がZEBのコベネフィットとして挙げられており、社員・求職者・取引先・地域社会に向けた企業ブランドの向上にも貢献します。

初期投資をどのように抑えるか

ZEB化では、高断熱化や高効率空調、LED照明、BEMS、太陽光発電などの導入により、通常の建築や設備更新と比べて追加費用が発生する場合があります。
ただし、すべての設備を一度に導入する必要があるとは限りません。既存設備の更新時期に合わせて段階的に導入する、まずはZEB Readyを目指す、利用可能な補助金を活用するといった方法により、初期負担を抑えることができます。
また、ZEB化の効果は導入時の費用だけでは判断できません。運用開始後の光熱費削減、設備の高効率化、将来のエネルギー価格上昇への備えなどを含め、建物のライフサイクル全体で投資効果を評価することが重要です。
建物の用途や設備更新計画に合わせて導入範囲と目標水準を設定することで、費用対効果の高いZEB化を進めることができます。

専門事業者との連携が重要

ZEB化では、断熱や自然採光などのパッシブ技術、高効率空調や照明制御などのアクティブ技術、太陽光発電などの創エネ技術を、建物の用途や規模に応じて適切に組み合わせる必要があります。
そのため、計画の初期段階から、設計者、設備事業者、ZEBプランナーなどの専門事業者と連携することが重要です。
また、ZEBは建物を完成させ、認証を取得すれば終わりではありません。運用開始後もBEMSなどを活用してエネルギー使用量や設備の稼働状況を把握し、空調・照明などの設定を継続的に改善することで、設計時に想定した省エネ性能を維持できます。
設計から施工、運用改善までを一体的に考えることが、ZEBの効果を長期にわたって引き出すポイントです。

建物に合ったZEB水準を設定する

ZEB化の方法や目指すべき水準は、建物の規模、用途、立地、形状、設備構成などによって異なります。
例えば、都心部の高層ビルでは、太陽光発電設備を設置できる屋上面積が限られるため、創エネを含めて一次エネルギー消費量を実質ゼロにする『ZEB』の達成が難しい場合があります。
しかし、そのような建物でも、省エネによって一次エネルギー消費量を50％以上削減するZEB Readyや、大規模建築物を対象としたZEB Orientedを目指すことができます。
ZEB化では、すべての建物が最初から同じ水準を目指す必要はありません。建物の条件や設備更新計画、投資効果に応じて現実的な目標を設定し、段階的に省エネ性能を高めていくことが重要です。
まずは現在のエネルギー使用状況を把握し、削減効果の大きい空調・照明などから改善を進めることが、着実なZEB化につながります。

建築費（初期投資コストの増加分）

ZEB Ready水準を実現するために必要な追加の設備・材料コストは、通常の建築コスト総額と比べてどの程度増加するのかが、国のケーススタディで試算されています。

ただしこれらはあくまで設備・材料コストのみの試算です。自然採光・自然換気などのパッシブ手法の採用に伴う建築計画の見直しや、BEMSなど運用管理設備の追加、それに伴う人件コストの増加なども考慮すると、トータルの追加コストは建築コスト総額の15%程度以上になる場合もあることが、同委員会から指摘されています。

なお、Nearly ZEB・ZEB水準を目指す場合は、これらに加えて太陽光発電パネルや蓄電池の導入コスト・定期的な維持管理・更新コストが別途発生する点にも注意が必要です。

設備費の内訳

ZEB化に伴うコスト増加は、主に以下の機器・工事に発生します。

• 外皮（断熱・窓）
  高断熱窓（Low-Eガラス等）や断熱材の強化。窓面積が大きいほどコスト増が大きくなる傾向
• 空調システム
  高効率熱源機器・VAV（変風量）システム・外気冷房など
• 照明設備
  LED化・照度センサー・昼光調光制御の導入
• 換気システム
  高効率モーター・CO2濃度制御システムなど
• 創エネ設備
  太陽光発電パネル・蓄電池（Nearly ZEB・ZEB水準で必要）
• エネルギー管理
  BEMS（ビル・エネルギー管理システム）の導入

回収年数の考え方

ZEB化の追加コストは、運用開始後の光熱費削減によって回収できる可能性があります。実際の改修事例では、年間のランニングコストが約38%削減された報告もあります。

回収年数は以下の要素によって変わります。

• 建物の規模・用途・現状のエネルギー消費量
• 目指すZEB水準（ZEB Readyか、Nearly ZEBか）
• 補助金の活用有無（補助金を活用することで回収期間を大幅に短縮できる場合がある）

注意事項： 上記の数値はあくまで目安であり、実際のコストは建物の個別条件によって大きく異なります。具体的な費用については、ZEBプランナーや設計事務所に相談の上、個別に試算することをおすすめします。

オフィスビルのZEB事例

オフィスビルはZEB導入事例で最も件数が多い用途であり、新築・改修ともに実績が豊富です。空調・照明・換気が主要なエネルギー消費源であるため、これらの高効率化とBEMSによる最適制御を組み合わせることで高い省エネ効果を発揮しやすい特性があります。

教育施設・大規模施設のZEB事例

教育施設や大規模施設は、ZEB化の難易度が高い一方で、近年実証事例が着実に増えている分野です。大学施設・アリーナ・研究施設などは、用途の多様性やエネルギー消費量の大きさから高度な設計が求められますが、その分ZEB化による効果も大きいとされています。

また、これらの施設は不特定多数の利用者が訪れることから、快適性や安全性を確保しながら省エネを実現する必要があります。さらに、教育施設や公共性の高い大規模施設では、環境配慮の取り組みを発信することで、環境教育や社会的価値の向上につながる点も特徴です。

近年では、国の実証事業や先進的な設計手法の導入により、これまでZEB化が難しいとされてきた大規模施設においても、ZEB ReadyやNearly ZEBの達成事例が増加しています。

①現状のエネルギー消費量を把握する

• 用途・規模・形状： 建物の延べ面積・階数・用途（事務所・学校・病院など）を整理する
• 年間エネルギー消費量： 空調・照明・換気・給湯・昇降機それぞれの一次エネルギー消費量を把握する
• 基準一次エネルギー消費量との比較： 省エネ基準（BEI）との差分を確認し、現状の省エネ性能を評価した上で、どの程度の削減が必要かを明確にする
• 建物条件の確認： 日照条件・屋上面積・既存システムの状況など、ZEB化に影響する条件を整理する

この段階での情報整理が、その後の設計方針やZEB水準の目標設定に直結します。ZEBプランナーへの相談もこの段階から始めることが推奨されます。

②省エネ設計を検討する

現状の把握をもとに、ZEB水準を達成するための省エネ設計を検討します。このステップが、ZEB実現に向けた技術の核心となる部分です。

設計の検討は、以下の順序で進めることが基本とされています。

• パッシブ技術の最大活用（最優先）： 断熱・日射遮蔽・自然換気・昼光利用など、建築計画的な手法で建物のエネルギー負荷そのものを削減する
• アクティブ技術の導入： 高効率空調・LED照明・高効率換気設備・BEMSなど、省エネ設備を組み合わせてエネルギー消費を最小化する
• 省エネ計算（WEBPRO）による検証： 国が定める省エネ計算プログラム（WEBPRO）を用いて、設計段階で一次エネルギー消費量の削減率を算出・確認する
• 補助金・支援制度の確認： 環境省・経済産業省の補助金制度を確認し、活用可能な制度を設計段階で組み込む

ZEB設計の専門ノウハウを持つZEBプランナーや設計事務所と連携しながら、建物の条件に最適な技術の組み合わせを検討することが重要です。

③再生可能エネルギーを導入する

省エネ技術で消費エネルギーを大幅に削減した上で、残りのエネルギーを賄う再生可能エネルギーを導入します。なお、ZEB Readyの場合は創エネの導入は必須ではありませんが、Nearly ZEB・ZEBを目指す場合は不可欠なステップです。

主な検討事項は以下のとおりです。

• 太陽光発電の設置検討： 屋上面積・日照条件をもとに、設置可能な発電容量を試算する
• 発電量と消費量のバランス確認： WEBPRO等で再生可能エネルギーを含めた最終的なエネルギー収支を確認し、目標とするZEB水準を達成できるかを検証する
• 蓄電池の検討： Nearly ZEB・ZEB水準を目指す場合や、BCP性能の強化を図る場合は蓄電池の導入も検討する
• オンサイト（敷地内）の確認： ZEBの評価対象となる再生可能エネルギーは敷地内（オンサイト）に限定されるため、設置場所の条件を確認する

④ZEB認証を取得する

ZEB設計が完成したら、第三者機関による評価・認証を取得します。日本では、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）の枠組みの中でZEB認証が行われています。

認証取得の主な流れは以下のとおりです。

• BELS申請の準備： 一般社団法人住宅性能評価・表示協会などの評価機関に申請書類を提出する
• 省エネ計算書の提出： WEBPROによる省エネ計算結果をもとに、ZEB水準（ZEB Ready・Nearly ZEB・ZEBなど）に応じた削減率を証明する書類を用意する
• 評価・認証の取得： 審査を経てBELS評価書が発行され、ZEB認証が正式に取得できる
• 運用後のモニタリング： 認証取得後も、BEMSを活用してエネルギー消費量を継続的に計測・管理し、設計値どおりの性能が発揮されているかを確認する

認証取得によって、建物のZEB性能が対外的に証明されるため、ESG・CSR活動の発信やテナント誘致、補助金申請などにも活用できます。